L'accès à un logement abordable, qui constitue un besoin fondamental pour tout être humain, et une dimension centrale du bien-être, devient de plus en plus difficile dans de nombreux pays. Les prix des logements et les loyers se sont orientés à la hausse et, de ce fait, les coûts du logement absorbent une part croissante des revenus des ménages par rapport à d'autres postes de dépenses comme la santé, l’éducation ou le transport. Au cours de la décennie 2005-15, cette part a ainsi augmenté de cinq points de pourcentage en moyenne pour s’établir à 31 % chez les ménages à revenu intermédiaire dans la plupart des pays de l’OCDE. Les catégories sociales défavorisées sont particulièrement touchées, et beaucoup d’entre elles peuvent difficilement se permettre un logement de qualité, et encore moins à proximité des bassins d’emplois. De plus, les personnes concernées vivent souvent dans des espaces surpeuplés, dans des conditions précaires, et cette situation est apparue avec une acuité particulière pendant la crise liée au COVID-19 du fait des mesures de confinement obligatoire qu’elle a entraînées. En outre, avant la pandémie, le nombre des sans-abri était en augmentation dans environ un tiers des pays de l’OCDE.

Le logement est un enjeu économique, social et environnemental de plus en plus pressant dans les pays de l’OCDE. La hausse des prix des logements et des loyers a réduit l’accessibilité et été source d’exclusion sociale. Ce chapitre passe en revue ces tendances et examine leurs principaux déterminants, en rassemblant les résultats clés issus du projet horizontal de l’OCDE sur le logement. Il montre que les facteurs d’inefficience présents sur les marchés du logement peuvent être préjudiciables à l’économie dans son ensemble, notamment en créant de l’instabilité macroéconomique et en freinant la mobilité de la main-d’œuvre. Améliorer le parc de logements pour le rendre compatible avec les objectifs environnementaux est un défi rendu plus difficile encore par les pressions exercées par les coûts. Pour finir, le chapitre examine les données relatives aux instruments d’action qui peuvent améliorer la situation du logement et décrit les indicateurs de l’action publique utilisés pour mesurer les progrès accomplis et les mesures qui peuvent être encore prises. Un tableau de bord en ligne et des aperçus par pays permettent de comparer facilement résultats et paramètres des politiques publiques entre pays. La conclusion récapitule les synergies et les arbitrages que peuvent induire différentes catégories d’interventions au regard des objectifs d’inclusivité, d’efficience et de durabilité du logement.

Les prix des logements ont augmenté plus rapidement que les revenus dans la plupart des pays de l’OCDE au cours des dernières décennies ; en moyenne, le coût du logement représente aujourd’hui le premier poste de dépenses des ménages et celui qui croît le plus rapidement. L’offre de logements abordables est nettement inférieure à la demande, pour plusieurs raisons : depuis 2001, l’investissement public dans la construction de logements a reculé de plus de moitié, la construction de nouveaux logements est coûteuse, et la demande de logements abordables ne cesse d’augmenter et d’évoluer. Plusieurs mesures peuvent être adoptées par les pouvoirs publics pour améliorer l’accessibilité financière des logements.

Les marchés du logement sont de grande taille et les cycles des prix de l’immobilier comme les cycles de la construction connaissent de larges fluctuations. Le fonctionnement des marchés du logement est un déterminant important de l’exposition des pays aux crises économiques et de leur aptitude à surmonter ces crises. Ce chapitre analyse la mesure dans laquelle les politiques du logement contribuent i) à atténuer ou à amplifier les chocs et ii) à faciliter ou à entraver une reprise. Il passe en revue la façon dont les mesures macroprudentielles, la réglementation des loyers et la fiscalité peuvent favoriser un renforcement de la résilience économique.

La capacité de l’économie d’assurer l’adéquation entre l’offre et la demande de logements est cruciale pour limiter les hausses excessives de prix et de loyers, contribuer à la stabilité macroéconomique et favoriser la mobilité résidentielle. Ce chapitre étudie les déterminants fondamentaux de l’offre et de la demande de biens immobiliers d’habitation, en vue d’évaluer la pertinence des politiques du logement en termes d’accessibilité financière. Des simulations illustrent les bénéfices attendus de l’adoption des meilleures pratiques en matière de réglementation du marché locatif, de fiscalité immobilière et de gouvernance de l’occupation des sols. Le chapitre se conclut par un examen des risques et avantages potentiels en matière d’accessibilité financière du logement que présente le processus de transformation en cours – qu’accélère la crise liée au COVID-19 – marqué par les villes intelligentes, l’étalement urbain et la décarbonation.

Le logement occupe une place majeure non seulement dans le budget de dépenses des ménages, mais aussi dans leur bilan, du fait qu’il constitue la plus grosse part tant de leur actif que de leur passif. Ce chapitre livre de nouveaux éléments concrets sur la distribution de l’immobilier d’habitation et des patrimoines dans les pays de l’OCDE. Il étude les déterminants socio-économiques des différentes modalités d’occupation des logements et en examine les conséquences pour les politiques publiques.

Si la promotion de la mobilité résidentielle ne constitue pas une fin en soi, elle n’en demeure pas moins un enjeu de taille pour l'action publique, en particulier dans les pays affichant de forte disparités territoriales et dont le marché du travail présente d’importantes inadéquations des compétences. Parce qu’elles favorisent la croissance de la productivité et la mobilité sociale, les mesures permettant de supprimer les freins à la mobilité sont des sources potentielles de gains d’efficience et d’équité. Lever les obstacles à la mobilité résidentielle qui relèvent de l'action publique peut s’avérer très utile pour faciliter l’ajustement du marché du travail pendant la phase de reprise au sortir de la crise du COVID-19.

Le lien entre le secteur résidentiel et la qualité de l’environnement est réciproque et complexe. Le secteur résidentiel est à l’origine d’impacts sur l’environnement du fait de l’utilisation de terres et de matières, de la consommation d’énergie et de l’activité de transport qui lui sont imputables. Les mesures à visée environnementale relatives à l’utilisation des terres, à la construction, à l’efficacité énergétique et aux transports ont pour but d’atténuer ces impacts en intégrant le coût des externalités environnementales dans le prix des logements. En conséquence, elles ont souvent des répercussions négatives sur l’accessibilité financière. La politique du logement peut aussi avoir des incidences sur l’environnement du fait qu’elle influe sur l’empreinte écologique de la construction d’habitations. Les effets de la politique de l’environnement sur le marché du logement, et inversement, sont fonction de ses caractéristiques et de celles des zones urbaines où elle s’applique. Sur le marché du logement, la durabilité peut être favorisée au moyen d’une approche de la protection sociale tenant compte de l’accessibilité financière du logement et des répercussions économiques et environnementales de l’action publique.

Le contexte et les dispositifs institutionnels propres à chaque pays influent sur la conception et la mise en œuvre des politiques du logement, ainsi que sur leurs résultats. En général, il existe un partage des tâches entre les différentes strates administratives ; des dispositifs de coordination sont donc nécessaires à une bonne conception et une bonne mise en œuvre des politiques du logement. Pour améliorer la situation en matière de logement, les administrations infranationales peuvent recourir à tout un éventail d’instruments d’action, notamment dans le domaine de la fiscalité de l’immobilier et de la réglementation de l’occupation des sols.

Le logement est un domaine pluridimensionnel de l’action publique, où une réforme des politiques fondée sur des données factuelles nécessite divers indicateurs permettant d’évaluer à la fois les résultats et les instruments. Des lacunes importantes existent notamment dans les données relatives aux trois thèmes suivants : les prix des logements, la vulnérabilité face au logement et les règles locales d’occupation des sols. Il serait très utile de combler ces lacunes pour pouvoir mieux éclairer les choix stratégiques des pouvoirs publics dans le domaine du logement.