Malgré la place importante qu’occupe la propriété, le marché immobilier polonais pâtit d’une importante pénurie de logements. La différence entre le nombre de ménages et le nombre de logements disponibles, la densité de logements par millier d’habitants et l’équipement en éléments de confort de base (en particulier dans les zones rurales) sont autant de facteurs qui témoignent des progrès que la Pologne doit encore accomplir pour se hisser au niveau des pays les plus riches de l’OCDE et de l’Union européenne. Le segment locatif formel est également sous-développé, ce qui contribue à une faible mobilité de la main-d’oeuvre et à la persistance de disparités régionales du chômage. La question du logement ayant une dimension sociale, économique et politique, la plupart des politiques du logement mises en oeuvre depuis le début du processus de transition visaient à combler le déficit de logements, mais avaient une portée insuffisante ou ont eu des résultats mitigés. Il n’en reste pas moins que le marché immobilier a été dynamique ces dernières années, notamment en raison de la hausse du PIB par habitant, de la baisse des taux d’intérêt et de l’apparition d’un marché hypothécaire concurrentiel. Toutefois, dans le même temps, les prix se sont fortement appréciés, tandis que l’exposition des ménages aux risques de taux de change et de taux d’intérêt s’est fortement accrue, ce qui a réduit les capacités de financement des banques. Par ailleurs, bien que le marché polonais n’ait pas été directement touché par les turbulences financières qui ont secoué l’économie mondiale ces derniers temps, de récentes données montrent que le retournement du marché est en cours, les prix ayant baissé dans plusieurs grandes villes à mesure que le climat des affaires se dégradait. Cette situation amène à s’interroger sur la capacité des marchés à réussir un ajustement en douceur en cas de retournement.